酒店投资:如何在本金安全之外赚钱?

admin 2021-09-17 23:32 公司动态

  投资酒店,任何意义上都不是一笔小投资。所有的酒店投资都在保障本金安全,回本周期在3年以内就是一个不错的酒店投资。那么什么才是好的酒店投资,本质就是一个好的物业。

  越是专业的投资者,往往会在某一笔投资中输掉多年投资综合性的全部收益所得。因为,投资人对自己专业十分自信,会忽略酒店投资中各种细节。其中包含物业的属性、商圈的是否过时、周报的竞品对手详细状况等等。

  投资加盟酒店就如结婚一样。恋爱期间,双方都觉得满意,但是结完婚就发现各种问题存在。所以,我们需要用开放性思维,不要局限品牌,要根据区位去评估做酒店品类最为适合。中国市场在某个区域的会员饱和度是有限的,尤其集团会员。但是,如何投资一家酒店集团内独苗品牌并给予优厚的加盟政策,也是一个非常不错的选择。

  区位是好物业最核心的关键,投资酒店本质是投资一个经营改造项目,属于租赁物业改造。投资酒店本身就是做好物业的生意。

  好物业区分是每位投资人必须掌握的技能,通过好物业投资才是酒店投资成功的第一步。投资酒店是通过区位、特点和品牌优势来做酒店生意。回归底层,投资酒店就是做二房东生意,做到稳赚不赔。在投资链条上,首先选择好物业,然后服务好房东的基础上投资一家好品牌,接着到运营酒店的专业人员,最后到投资人,形成一个良性酒店投资链条。

  杭州一个项目,利用产业思维打造的一个复合型空间。整体项目不到四千方,当时租下来的价格在4块多一平米,对于杭州物业租金行情属于中高价位。物业上层打造成为设计师酒店,第一层打造一家弗拉明戈风格网红餐厅,疫情最差期间营收在100-200万之间,边上物业做了日料以及包房式海鲜餐厅,外加一个威士忌酒吧。所以,产业化思维就是打开我们自己的思路,不要盲目追求房间设计的极限,去倒逼店长的经营。生态思维,通过自营模式、联营或者招商合作的方式,让物业成为复合型商业空间多元化增值形成多种创收。

  投资人需要成为一个具备商业思维的品牌者以及融资能力,通过改造运营管理复合型商业空间。另外,尽量选择抄底机会去投资酒店,选择投资和测算回本快的产品。

  投资人通过降维思路,下沉三线城市以下市场,回归投资人熟悉城市去收购一栋楼,用于打造当地城市的酒店产业。回到三线以下城市,这样投资人就能成为当地酒店的头部企业。但是,一二线城市的酒店也投资,因为需要一二线头部品牌的政策来赋能三线以下城市的酒店。

  如果是一二线城市资金比较雄厚的投资人,可以购买一些产生效益的运营型资产。经过疫情后,市场中产生很多优质的不良资产,这需要投资人去评估。投资人购买资产最好,可以回归本业的购买资产方式,形成复合空间多元化业务去经营,形成多业态保险下的商业行为。

  例如,疫情期间品牌方会培训投资人如何良好去和房东沟通减免租金。同时,品牌方会提供相应的合同、话术、PPT等来帮助投资人完成这一系列的操作。如果,投资人依旧与房东洽谈不好租金减免问题,品牌方会派专人来进行谈判。为什么品牌方在疫情期间作出了这些政策,因为品牌方觉得这是投资人非常重要的一件事情,以投资人角度去思考问题。另外,也有品牌方和投资人进行业绩对赌,保证投资人赚钱,去调节管理费等一些费用,但这些是后续补救的事情。

  另外,品牌方在2015年之后,有一些物业存在一定老化程度,在品牌方手中几乎不赚钱,还需要交纳5点多税率,但是可以按照现金流价值几倍的价格出让给优质的投资人,以此形成品牌方和投资人共赢的状态。

  当然,在投资中双方都要按照商业行为和市场规则。但是,更多需要双方共同去思考合作共赢,品牌方需要从投资人角度问题,在投资人出现问题的状况下需要品牌方帮助共度难关。

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